Mauvaise nouvelle pour les expatri茅s 鈥� actuels et futurs 鈥� 脿 l'卯le Maurice : le budget national 2025/2026, marqu茅 par une logique d'aust茅rit茅, va directement impacter les 茅trangers propri茅taires de biens immobiliers sur l'卯le. Acheter, vendre ou transf茅rer un bien co没tera d茅sormais plus cher, avec des taxes en hausse. Et ce n'est pas tout : certaines de ces nouvelles taxes s'appliqueront m锚me r茅troactivement, y compris sur des biens achet茅s avant 2025. Les avantages fiscaux g茅n茅reux accord茅s depuis 2016 脿 certains programmes immobiliers touchent ainsi 脿 leur fin.
Fin des incitations fiscales pour les dispositifs Smart City et Property Development Scheme
En 2019, le minist猫re des Finances avait mis en place des exon茅rations fiscales sur les transactions immobili猫res r茅alis茅es dans le cadre du Smart City Scheme (SCS) et du Property Development Scheme (PDS). Ces avantages avaient m锚me 茅t茅 appliqu茅s de mani猫re r茅troactive aux acquisitions effectu茅es d猫s janvier 2016 et, dans certains cas, jusqu'脿 trois ans en arri猫re. Cette politique avait ouvert grand les portes de l'卯le aux expatri茅s, s茅duits par la perspective de s'y installer, en particulier pendant la pand茅mie de COVID-19 et dans les ann茅es qui ont suivi.
Mais cette p茅riode favorable touche 脿 sa fin. Face 脿 un niveau d'endettement pr茅occupant et 脿 un d茅ficit budg茅taire 茅lev茅, le gouvernement mauricien a durci le ton. Sa priorit茅 aujourd'hui : r茅duire de moiti茅 le d茅ficit et am茅liorer la notation Moody's du pays. Dans cette logique, les mesures d'aust茅rit茅 n'ont 茅pargn茅 aucun secteur, et les imp么ts ont 茅t茅 revus 脿 la hausse 鈥� notamment ceux qui concernent les soci茅t茅s et l'immobilier.
Cons茅quence directe : plusieurs taxes, jusqu'ici suspendues dans le cadre des r茅gimes SCS et PDS 鈥� souvent utilis茅s par les expatri茅s pour faire des acquisitions immobili猫res 鈥� sont d茅sormais r茅tablies. Voici celles qui ne b茅n茅ficieront plus d'exon茅ration :
La TVA sur les b芒timents et les infrastructures ;
Le droit d'enregistrement, 脿 la charge de l'acheteur, si un terrain est vendu 脿 une soci茅t茅 Smart City ;
La taxe de transfert foncier, 脿 la charge du vendeur, dans le m锚me cas de figure ;
La taxe de conversion des terres, lorsqu'un terrain est reclass茅 (par exemple, d'agricole 脿 r茅sidentiel) ;
Les frais de morcellement, c'est-脿-dire la taxe pr茅lev茅e lors de la subdivision d'un terrain en parcelles ;
Les droits de douane sur l'importation de mat茅riaux de construction, d'茅quipements et de mobilier pour les maisons en construction ;
L'exon茅ration d'imp么t sur le revenu pendant huit ans, auparavant accord茅e aux revenus g茅n茅r茅s via un projet Smart City, notamment les loyers.
脌 noter que deux de ces taxes s'appliqueront 茅galement de mani猫re r茅troactive aux projets immobiliers ayant commenc茅 avant juin 2025. Il s'agit des droits de douane 脿 l'importation (mat茅riaux, machines, mobilier) et de la taxe de conversion des terres. En revanche, les autres pr茅l猫vements ne concerneront pas les constructions d茅j脿 entam茅es avant l'annonce du budget en juin.
Des taxes en hausse sur les biens immobiliers achet茅s sous tous les r茅gimes de l'EDB
Les hausses de taxes ne se limitent pas aux dispositifs Smart City Scheme (SCS) et Property Development Scheme (PDS). Elles s'茅tendent 脿 l'ensemble des r茅gimes immobiliers encadr茅s par l'Economic Development Board (EDB), qui permettent aux 茅trangers d'acheter un bien 脿 l'卯le Maurice.
Concr猫tement, les expatri茅s doivent d茅sormais s'attendre 脿 des co没ts nettement plus 茅lev茅s lorsqu'ils ach猫tent, revendent ou transf猫rent un terrain ou un logement dans le cadre des dispositifs suivants : Integrated Resort Scheme (IRS), Real Estate Scheme (RES), Invest Hotel Scheme (IHS), tout appartement situ茅 au moins au deuxi猫me 茅tage au-dessus du niveau du sol , ainsi que les r茅gimes SCS et PDS d茅j脿 茅voqu茅s.
Voici les principaux changements 脿 retenir :
Droit d'enregistrement : Pour les acheteurs 茅trangers, ce droit passe de 5 % 脿 10 % de la valeur du bien. C'est donc un doublement du co没t initial 脿 l'acquisition.
Taxe de transfert foncier (en cas de revente par un expatri茅) : Lorsqu'un expatri茅 revend un bien, il devra s'acquitter non seulement d'une taxe de 10 % sur la valeur du bien, mais aussi de 30 % sur le profit r茅alis茅 lors de la revente. Autrement dit, une fiscalit茅 bien plus lourde sur les plus-values.
Taxe de transfert foncier pour les promoteurs immobiliers expatri茅s : Si l'expatri茅 exerce comme promoteur 脿 l'卯le Maurice, la taxe appliqu茅e au moment de la vente passe elle aussi de 5 % 脿 10 % de la valeur du bien vendu.
Une perte de confiance chez les investisseurs 茅trangers
Sur le forum d', la r茅action d'un expatri茅 britannique r茅sume bien le sentiment d'inqui茅tude qui gagne une partie de la communaut茅 茅trang猫re 脿 l'卯le Maurice. Il d茅nonce le caract猫re r茅troactif des hausses fiscales annonc茅es dans le budget 2025/2026, qu'il qualifie de 芦 coup de massue pour la confiance dans l'immobilier 禄. Ayant d茅j脿 vers茅 un acompte de 10 % pour une propri茅t茅 en 2023, il regrette que ces changements fiscaux ne lui aient pas 茅t茅 connus au moment de son engagement. S'il dit comprendre les imp茅ratifs 茅conomiques du gouvernement, il s'inqui猫te d'un message per莽u comme hostile par les investisseurs 茅trangers. Sur ce m锚me fil de discussion, deux autres expatri茅s britanniques expriment des inqui茅tudes similaires. Tous deux affirment qu'ils revoient actuellement leur projet de s'installer durablement 脿 l'卯le Maurice et qu'ils envisagent s茅rieusement de chercher une destination plus attractive sur le plan fiscal. L'un d'eux, ancien agent immobilier 脿 la retraite, se montre particuli猫rement amer : il confie qu'il h茅sitera d茅sormais 脿 recommander l'卯le Maurice 脿 ses amis ou anciens clients 茅trangers d茅sireux de s'expatrier ou de prendre leur retraite sous les tropiques.
M锚me son de cloche aupr猫s des 贵谤补苍莽补颈蝉 expatri茅s 脿 Maurice聽: 芦 Taxes, imp么ts, contributions, etc. On se croirait en France. Tous les gouvernements cherchent d茅sesp茅r茅ment des milliards, mais vu qu'ils sont聽incapables de cr茅er de la richesse, tout ce qu'ils savent faire, c'est taxer, jusqu'脿 produire l'effet inverse de celui recherch茅聽! 脌 terme, ce ne sont pas les 茅trangers qui seront perdants, mais bien Maurice, car les r茅sidents et les touristes iront voir si l'herbe est plus verte ailleurs 禄, s'insurge Richard. Taps, en revanche, se montre plus optimiste : 芦 Les dirigeants mauriciens composent avec des difficult茅s majeures pour la population. Le budget annuel ne sort pas d'un chapeau : ce sont des directions d'un pays qui a l'habitude d'agir et de r茅agir vite aux vents favorables et contraires. Pas tout le temps avec succ猫s, mais tout le temps avec l'engagement patriotique v茅ritable des Mauriciens qui avancent ensemble. Alors oui, il faut payer plus d'imp么ts, oui, j'aurais pr茅f茅r茅 en payer moins. Mais j'ai confiance dans les Mauriciens pour faire les bons choix et bon usage de cet argent pour le futur et pour la r茅duction des in茅galit茅s鈥� 禄
Sources :
